Le décret tertiaire, quels impacts sur la gestion de vos actifs immobiliers ? - Gac Technology

Le décret tertiaire, quels impacts sur la gestion de vos actifs immobiliers ?

7 septembre 2021

La mise en application en septembre 2022 de la première phase du décret tertiaire de la loi ELAN annonce une véritable révolution pour les gestionnaires de parc immobiliers. Il inscrit dans la loi l’obligation de la réduction des consommations énergétiques des bâtiments du tertiaire mais également la mise en place de plans d’action sur le long terme pour soutenir la lutte contre le changement climatique. Objectif : Une consommation énergétique de l’immobilier tertiaire réduite de 60% à l’horizon 2050.

Quelles sont les modalités de sa mise en œuvre ?

Qui est concerné ?

Comment profiter de cette nouvelle règlementation pour optimiser la gestion de son parc immobilier ? Les réponses dans cet article !

Décret tertiaire, présentation et mise en œuvre.

Le secteur du bâtiment représente près de 43% de la consommation d’énergie globale en France.

Cette part conséquente en fait un des secteurs clés dans la lutte contre le changement climatique notamment à travers l’immobilier d’entreprise.

Le décret dit “tertiaire”, appelé également dispositif « Eco Energie Tertiaire » est un texte de loi s’inscrivant dans le cadre de la loi ELAN. Il a été mis en application le 23 juillet 2019.

Il définit et impose des objectifs de réduction de la consommation énergétique des bâtiments du tertiaire à respecter à l’horizon 2050, à savoir :

  • -40% de consommation énergétique en 2030
  • -50% en 2040
  • -60% en 2050

Définition des objectifs

Les objectifs sont progressifs et appliqués au cas par cas selon le type de bâtiment concerné. Selon la configuration de leurs actifs, les assujettis peuvent sélectionner le type d’objectif le mieux adapté.

Les assujettis devront sélectionner pour chacune de leur unité foncière un type d’objectif :

Le choix du type d’objectif est influencé par le niveau de maturité de l’assujetti dans l’optimisation des consommations d’énergie de son parc. Ainsi, les bâtiments anciens, consommant beaucoup d’énergie seront plus adaptés aux objectifs en valeur relative. Au contraire, les gestionnaires de parc immobiliers récents et déjà performants auront intérêt à chercher des objectifs en valeur absolue tenant compte de la performance déjà poussée de leurs actifs.

Pour faciliter la récolte des données et assurer un suivi dans le temps, les assujettis sont soumis à une obligation de publication sur une plateforme en ligne dédiée, OPERAT (l’Observatoire de la Performance Energétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire), développée par l’ADEME. Propriétaires et locataires auront ainsi jusqu’au 30 septembre de chaque année pour déclarer l’ensemble de leurs consommations d’énergie de l’année précédente via la plateforme.

Planning

La plateforme OPERAT est centrale dans l’application du dispositif Eco Energie Tertiaire. Son déploiement dicte aujourd’hui les obligations des assujettis selon le planning suivant (Mis à jour le 02/09/2021)

Qui est concerné ?

Par définition sont concernés l’ensemble des bâtiments, parties de bâtiments ou ensemble de bâtiments hébergeant des activités du secteur tertiaire privé ou public. Seules les surfaces de plancher égales ou supérieures à 1000m² sont concernées par le décret. Attention : si un local, inférieur à 1000m², appartient à un ensemble tertiaire dont la surface de plancher dépasse 1000m², il sera assujetti.

Propriétaire ou locataire, la responsabilité de la réduction de la consommation énergétique du local occupé est partagée sur la base d’un échange entre les deux parties au cas par cas.

Sont exclus du dispositif Eco Energie Tertiaire :

  • Les lieux de culte.
  • Les bâtiments dédiés aux activités opérationnelles dites de défense, de sécurité civile ou de sûreté intérieure.
  • Les bâtiments construits via un permis de construire à titre précaire.

Zoom sur : OPERAT

La plateforme OPERAT est le portail central du dispositif Eco Energie Tertiaire.

Les propriétaires, bailleurs et occupants devront déclarer en ligne l’ensemble des consommations énergétiques de leurs locaux tertiaire.

L’année 2021 est l’année la plus chargée du dispositif, puisque l’ensemble des assujettis devront recueillir l’intégralité des consommations énergétiques de leurs biens immobiliers de 2010 à ce jour pour définir le type d’objectifs choisis mais également l’année de référence sélectionnée entre 2010 et 2019.

L’ADEME fournira, d’ici le 31 décembre 2021, des tableaux au format tableur pour faciliter la mise en ligne de données en masse, mais il sera également possible de renseigner les données via une interface en ligne.

Cette déclaration pourra dans un second temps (voir planning) être automatisée auprès des fournisseurs d’énergie qui le permettront.

En retour, OPERAT éditera chaque année une attestation des consommations énergétique de vos locaux. Cette attestation fournira une consommation totale ajustée en fonction des variations climatiques propres au local concerné et selon l’intensité d’usage déclaré par vos soins. Figurera sur cette attestation la notation Eco Energie Tertiaire qualifiant le niveau d’avancement de votre parc immobilier par rapport aux objectifs.

Cette notation est attribuée selon le graphique suivant :

Que risque-t-on à ne pas transmettre ses données ?

Le système de sanctions du décret tertiaire est basé sur le principe du « Name & Shame ».

Seront sanctionnées les entreprises qui n’auront pas transmis leurs informations de consommation d’énergie et/ou n’auront pas fait part d’un plan d’actions prévisionnel dans le cas où les objectifs établis ne sont pas atteints.

Les assujettis ont une obligation de résultat. En cas de non-respect de leurs objectifs, ils seront publiquement désignés comme ne respectant pas les engagements de baisse des consommations d’énergie. Une amende administrative allant jusqu’à 7500€ peut compléter la sanction.

Nouvelle règlementation, nouvelles opportunités ?

La mise en place du dispositif impose aux propriétaires, bailleurs et occupants de prendre en compte  la question énergétique dans leurs investissements et leurs usages. Ainsi pour de nombreuses entreprises, ce dispositif sera l’occasion de penser son immobilier de manière globale.

La notion de « parc immobilier » prise en compte dans le décret tertiaire

Les gestionnaires immobilier seront rassurés de savoir que la notion de parc immobilier a été prise en compte dans le dispositif.

Pour mieux comprendre il faut d’abord expliquer la notion d’ « entité fonctionnelle » :

Le terme d’entité fonctionnelle est très présent dans le texte de loi. Il définit la base de calcul des objectifs à atteindre.

Ainsi, est désignée « entité fonctionnelle tertiaire » tout ou partie de bâtiment dédiée à une activité tertiaire spécifique. (Bureaux, cantine, magasin,etc…)

Par exemple : Un plateau de bureaux au sein d’une usine de production est à considérer comme étant une entité fonctionnelle tertiaire du site dans sa globalité.

Un site peut donc être assujetti au décret tertiaire si la somme de ses entités fonctionnelles tertiaire est supérieure à 1000m². De même, un local de moins de 1000m² dans un centre commercial de plus de 1000m² sera également assujetti.

Le dispositif Eco Energie tertiaire stipule que les obligations portent sur chaque entité fonctionnelle assujettie de manière indépendante.

Néanmoins, et c’est ici que cela devient intéressant pour les gestionnaires de parc immobilier, le dispositif permet de mutualiser l’ensemble des résultats à l’échelle de tout ou partie d’un patrimoine.

Ainsi, au sein d’une même structure juridique, un parc immobilier peut être composé :

  • D’entités fonctionnelles assujetties (de plus ou moins 1000m²) intégrées dans un site plus large du type centre commercial.
  • D’entités fonctionnelles assujetties indépendantes de plus de 1000m².
  • D’entités fonctionnelles non assujetties (Moins de 1000m²)

Le gestionnaire immobilier pourra ainsi mutualiser les résultats de l’ensemble de ses entités assujetties et ce sur un périmètre choisi au niveau national, régional ou départemental.

Cette mutualisation permettra au gestionnaire de lisser la performance de réduction de consommation d’énergie de son parc. Des entités fonctionnelles très performantes pourront donc compenser la performance d’entités en retrait.

Il sera également possible d’intégrer les données de bâtiments non assujettis, ces entités fonctionnelles « volontaires », de moins de 1000m², pourront être prises en compte dans le calcul d’atteinte des objectifs.

Au final ces règles ouvertes permettent d’envisager un périmètre d’action assez libre dans la stratégie de réduction de la consommation d’énergie de son parc immobilier.

En profiter pour aller plus loin

Nous l’avons vu, la mise en place du dispositif Eco Energie Tertiaire sera l’occasion d’amorcer ou de renforcer une stratégie globale de gestion de son parc immobilier.

Au-delà de la gestion énergétique des bâtiments, de nombreuses autres données peuvent être centralisées et de nombreux éléments, optimisés, comme par exemple :

  • La gestion des baux, pour l’optimisation des cycles de renouvellement.
  • La gestion des occupants, pour optimiser les surfaces occupées et anticiper de futurs besoins.
  • La gestion des contrats, pour le suivi de la maintenance et de l’entretien.
  • Les plans d’action pour normaliser les processus à l’échelle du parc immobilier.

Pour vous faciliter la tâche, il est fortement conseillé de vous équiper d’un outil de gestion de parc immobilier.  Ce dernier vous permettra de recueillir et centraliser l’ensemble des informations essentielles de vos actifs afin de faciliter la prise de décision au travers de l’analyse d’indicateurs d’évolution.

Cette centralisation vous permettra :

  • De gagner du temps
  • D’avoir une vision claire et centrale de l’état de votre parc immobilier
  • De déléguer rapidement et facilement
  • D’identifier le coût réel de votre parc immobilier
  • De sécuriser la gestion globale de votre parc.

A partir du premier janvier 2023, OPERAT sera en mesure de communiquer avec ces solutions et il sera alors possible de retrouver l’ensemble de vos données dans un portail unique pour un pilotage toujours plus précis de vos actifs immobiliers.

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